Что такое уступка прав на квартиру в новом доме

В нашем городе существует несколько вариантов приобретения квартир. Способом, набирающим популярность, считается переуступка.

Переуступка — один из возможных вариантов покупки квартиры в новых жилых комплексах. Суть переуступки в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на построенное не полностью жилье в рамках договора цессии.

Согласно законам переуступка не имеет отношения к купли-продаже.

При приобретении недвижимости в новом доме на условиях цессии, оформляется договор с двумя участниками

• Первый - владелец жилья находящегося на стадии строительства. Эта сторона является продавцом. Продавцом квартиры может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник сделки - потенциальный покупатель.

После подписания и государственной регистрации договора компания-застройщик является ответственным лицом и приступает к выполнению обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на cделку по переуступке потребуется, если,, полностью не выполнены денежные условия (продавец покупал недвижимость в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность конечному покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена перепродажа квартиры

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по уступке девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с указанным сроком полной готовности. Предмет договора переуступки — право требовать незавершенный объект недвижимости.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре. Это минимальные необходимые шаги, которые уберегут Вас от сделки с мошенником. В случае если была электронная регистрация сделки, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Обязательно стоит проверять проектную декларацию (ПД) застройщика. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте компании.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в ДДУ учавствуют стороны, не достигшие 18 лет, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужно убедиться в добросовестности лица, передающего Вам право требования.

Жилье в новостройках чаще всего продаются в рамках ДДУ. Этот документ должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Эта отметка является гарантией того, что застройщик возводил комплекс по всем правилам на законных основаниях.

Проверьте, чтобы права по ДДУ не были обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Иногда, когда девелопер требует своего подтверждения в процедуре переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Даже если в ДДУ вышеуказанное условие не прописано, в случае покупки недвижимости по переуступке потребуется в письменном виде отправить уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто продаёт квартиру по переуступке?

Купить жильё в новостройке по уступке прав можно у лиц:

• У инвестора - ими являются как люди либо компании, а также закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы владеют до нескольких объектов и хотят их продать потому, что вкладывали деньги в квартиру с целью продажи.
• У подрядной организации - Очень часто в такой роли выступают компании партнеры девелопера. При строительстве дома подрядчик может быть задействован на различных работах: отделочные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж сборных бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материала и другое. Распространена практика, когда девелопер расплачивается за услуги оказанные подрядчиком посредством готового жилья.
• Физические лица, которые покупают жильё для своих целей, но принявшие решение о продаже имущества.

Кто может купить жильё по переуступке прав?

Покупка квартир по переуступке доступна практически желающим. Однако наиболее рационален такой подход в следующих случаях:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к моменту завершения строительства квартирография проекта представлена менее широким выбором. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, но большая часть интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Главные плюсы квартир по переуступке

Будьте внимательны при оформлении сделки. В особенности это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка позволит покупателям получить эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Пользуется успехом у тех, кто ищет комфортное жилье с интересными планировками в конкретном районе.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а ценовой диапазон выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае покупки квартирынедвижимости на начальном этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Выгода при перепродаже квартир, купленных по переуступке, по завершении строительства.

Покупая недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также максимально ответственно подходить к проверке и процессу сбора документов.

Документы, для покупки квартиры по переуступке

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Если продавец квартиры в браке, необходимо оформить согласие на продажу в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешительный документ на переуступку от лица застройщика. Для получения разрешения дольщику нужно отправить письменное заявление застройщику.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение от финансовой организации (банка) в случае, если первый покупатель приобретал квартиру при помощи заемных средств.
• Cтраховой номер индивидуального лицевого счета

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Полис на Московской в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки